פס"ד בעניין חישוב דמי היתר ע"י מנהל מקרקעי ישראל

            השופט ד"ר קובי ורדי:

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כבוד השופטת שושנה אלמגור - סגנית נשיא) מיום 20/7/06 בת.א 182918/02 שניתן בהמשך להחלטה בתיק זה מיום 25/9/05 (שכותרתה " פסק דין" אך נקבע ע"י ביהמ"ש שמדובר בהחלטה אחרת).

הרקע, העובדות המוסכמות, המחלוקות והטענות

1.         הצדדים הגישו בבית משפט קמא רשימת מוסכמות ופלוגתאות שקיבלה ביום 8/10/03 תוקף של החלטה ע"י ביהמ"ש ונקבע שכל הסכמה בה מחייבת את הצדדים.

            להלן עיקרי העובדות המוסכמות:

            המערערים 3-1 בע.א 2939/06 (להלן: "ברזילי") הינם בעלי זכויות החכירה במקרקעין בבעלות קק"ל הידועים כחלקה 119 בגוש 6911 (לשעבר חלקה 23 בגוש 6912) ברחוב המליץ 8 ת"א (להלן: "המקרקעין" או "הקרקע").

            את זכויותיהם במקרקעין ירשו ברזילי מאמם גב' שפיזאייין גיטל.

            ב-16 לינואר 1946 נחתם חוזה חכירה ראשון בין הוריהם של ברזילי לבין קק"ל לתקופה של 49 שנים שהסתיימו בדצמבר 1995 (להלן: "חוזה החכירה הראשון").

עפ"י חוזה החכירה הראשון, היה מותר  להקים במקרקעין בית שכולל דירה אחת לשימוש עצמי, ובהתאם לכך נקבעו דמי החכירה שנגבו.

עם זאת, התיר חוזה החכירה להקים גם דירות נוספות באותו הבית למטרת השכרתן, בהסכמת קק"ל ובתנאי של תוספת דמי חכירה כאמור בסעיף 8 לחוזה החכירה הראשון.

            יש לציין שחוזה החכירה הראשון לא נקב בגודל השטח הבנוי במרקעין או במספר הדירות הנוספות שהקמתן הותרה על פי תנאיו, ואף לא כלל הוראה לפיה רשאית קק"ל לגבות דמי היתר או כל תשלום אחר בגין תוספת יחידות דיור במקרקעין, למעט תוספת דמי חכירה כאמור בסעיף 8 לחוזה החכירה הראשון.

            בעת חתימת חוזה החכירה הראשון, חלה על המקרקעין תכנית 44 שפורסמה למתן תוקף ב-20/11/41 (להלן: " תכנית 44"), אשר התירה ניצול בניה בהיקף של 40% משטח המגרש לקומה, ובסך הכל עד 120%, כאשר גובה המבנה לא יעלה על שלוש קומות ומרתף. מוסכם על הצדדים כי ישום תכנית 44 על חוזה החכירה הראשון מביא לכך כי בעת חתימת חוזה החכירה הראשון, ניתן היה להקים במקרקעין בנין בשטח עיקרי של כ-475 מ"ר ומרתף.

            ביום 2/1/96 חתמה אמם של ברזילי, באמצעות המשיבים 2-3 כאפוטרופסיה, על חוזה לחידוש החכירה ביובל (להלן: "חוזה החכירה השני").

            ביום 15/7/99 שילמו ברזילי למינהל מקרקעי ישראל דמי חכירה מהוונים בסך של 96,324.79 ש"ח בתוספת מע"מ. בתשלום זה היוונו ברזילי את דמי החכירה עבור המקרקעין לתקופה שעד תום תקופת החכירה על פי חוזה החכירה השני (31/12/2004) ל-49 שנים נוספות. דמי ההיוון חושבו בהתאם לתנאי מבצע כלל ארצי וחושבו לפי שטח בנוי במקרקעין של 160 מ"ר.

            ברזילי מכרו את זכויותיהם במקרקעין למשיבים 15-4 והם הגישו ביחד עם ברזילי תביעה כנגד המינהל להחזר תשלום של דמי היתר ששולמו לטענתם בעודף.

            ב-22/6/1999 פנו המשיבים למינהל בבקשה להרוס את המבנה הקיים במקרקעין ולהקים במקומו בנין מגורים בן 5 קומות ובו 9 יח"ד, כתנאי למתן הסכמתו לכך, דרש המינהל דמי היתר בגין שינוי ניצול ויעוד בהתאם להחלטות מספר 1 ו-402 של מועצת מקרקעי ישראל.

            ביום 31/7/01 חתם המינהל, בשם בעלי המקרקעין על בקשה להיתר בניה במקרקעין, לפיה יוקם במקרקעין בית מגורים בן 5 קומות מעל קומת עמודים מפולשת, כולל מחסן וחניות, ובו 9 יח"ד, בשטח עיקרי כולל של 656.85 מ"ר (כולל חדר יציאה לגג בשטח 23 מ"ר) בתוספת שטחי שרות של 215.89 מ"ר ובתוספת מרפסות מקורות בשטח כולל של 26.6 מ"ר.

            תחילה דרש המינהל, בתמורה לחתימתו על בקשת היתר הבניה, דמי היתר בסך של 1,633,685.63 ש"ח כולל מע"מ נכון ל-18/7/01 בהתבסס על חוו"ד השמאי מטעם המינהל מר יאיר תודה ובעקבות קבלה חלקית של השגה שהוגשה ע"י המשיבים, הוקטן סכום דמי ההיתר לסך של 1,324,168.5 ש"ח.

            במהלך הדיונים, הסכימו הצדדים על תחולתה של החלטה 402 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "החלטה 402") ושסכום דמי ההיתר אותו רשאי לגבות המינהל בגין שינוי הניצול של המקרקעין יחושב לפיה.